Omzeiling van de wet door vastgoedkantoren

Vanaf 17 augsutus 2009 mogen verhuurders of vastgoedkantoren het commissieloon voor verhuurbemiddeling van een woninghuurovereenkomst niet langer ten laste van de huurder leggen als de opdracht niet van hem is uitgegaan. Sommige vastgoedkantoren willen die regeling omzeilen. De huurdersbonden vragen (kandidaat)-huurders dit aan hun huurdersbond te melden. De huurdersbonden zullen er alles aan doen om deze onwettige praktijken een halt toe te roepen. Lees hier meer.

Huurprijsindexering naar omlaag

Huurders waarvan het begin van het huurcontract verjaart in juli 2009 kunnen aan hun verhuurder een huurprijsindexering naar omlaag verzoeken. Hetzelfde geldt als het huurcontract is verjaard in augustus, september, oktober of november 2009. Voorlopig zal dit maar een zeer beperkte huurprijsdaling opleveren. We zullen moeten afwachten hoe het gezondheidsindexcijfer evolueert en of  de huurprijsaanpassing naar omlaag zich ook in december 2009 verder zet. Doch dat laatste is erg onwaarschijnlijk. 

Lees meer >>

Ook kandidaat-huurders hebben recht op privacy

De Privacycommissie heeft in een aanbeveling op een rijtje gezet welk soort informatie verhuurders en vastgoedmakelaars mogen opvragen bij kandidaat-huurders en in een databestand opnemen. De privacycommissie erkent wel het recht van de verhuurder om informatie bij de kandidaat-huurder op te vragen waaruit blijkt dat hij voldoende inkomsten heeft om de huur te kunnen betalen en zijn huurverplichtingen na te komen. Doch sommige verhuurders vragen heel wat informatie op die niet langer passend is, of zelfs een basis vormt voor een verboden discriminatie. Zo mag een verhuurder geen kopie nemen van de achterkant van de identiteitskaart waarop het rijksregister staat en is de nationaliteit niet dienstig om te weten of dit een goede huurder zal worden. De verhuurder mag ook niet eisen dat de huurder vast werk heeft. Niet de bron van het inkomen is bepalend, maar de hoogte van het beschikbaar inkomen in functie van de huurprijs. En een verhuurder mag zich al helemaal niet wenden tot de vorige verhuurder om te weten of het een goede huurder betreft. Dat is namelijk voorbehouden aan dedectives. De inlichtingenfiche kandidaat-huurders die het Algemeen Eigenaarssyndicaat heeft uitgewerkt staat echter bol van informatievragen die volgens de privacy-commissie niet door de beugel kunnen. Kandidaat-huurders die excessieve vragen moeten beantwoorden of inlichtingen verstrekken kunnen contact nemen met een huurdersbond. Wie meer wil weten over de aanbevelingen van de privacycommissie, kan een toelichting hierover.

Hier raadplegen >>

Stijgingen sociale huurprijs

Sociale huurders klagen over soms scherpe stijgingen van hun sociale huurprijs voor 2009. 

De huurdersbonden komen ook op voor de belangen van sociale huurders. Zowel door juridisch advies over de correcte huurprijs als door bij de overheid aan te dringen op een geleidelijker overgang en sociale huurprijzen die naam waardig. Lees hierover meer.

Reacties op persconferentie over huurwaarborgen

De banken zijn onder druk van het VOB, de huurdersbonden en het samenwerkingsverband met Waalse en Brusselse huurdersorganisaties nu toch bijgedraaid. Ze beloven nu toch bankwaarborgen toe te staan aan huurders die hierom verzoeken. Zoals de wet voorschrijft moeten de huurders wel hun loon of vervangsinkomen laten storten op een rekening bij die bank. Huurders die problemen ondervinden bij hun aanvraag voor een bankwaarborg kunnen terecht op http://www.febelfin.be/febelfin/nl/huurwaarborg/index.html. Maar zij kunnen natuurlijk ook aankloppen bij een huurdersbond. Is hiermee nu het probleem volledig van de baan? Neen. Sommige banken rekenen nog steeds een hoge kostvergoeding aan voor het verlenen van een bankwaarborg. Daarom vragen de huurdersbonden dat de federale regering op korte termijn hierover duidelijke afspraken maakt en dit wettelijk vastlegt met afdwingbare sancties. 

Verder bleek op de persconferentie van 28 oktober dat staatssecretaris Delizéé (P.S.), bevoegd voor Armoedebestrijding, vindt dat de nieuwe wettelijke regeling inzake de huurwaarborg een vooruitgang vormt, maar wel moet bijgeschaafd worden. Hij treedt de eisen van de huurdersbonden bij en belooft hierover Minister van Justitie, Jo Van Deurzen op aan te spreken. De staatssecretaris herinnert aan het Federaal Armoedeplan dat door de Belgische Regering is goedgekeurd en  uitdrukkelijk een evaluatie van de huurwaarborgregeling  in het vooruitzicht stelt.  

Energieprestatiecertificaat voor huurwoningen

Voor elke nieuw huurcontract afgesloten vanaf 1 januari 2009 voor een huurwoning (private of sociale huur, hoofdverblijf of tweede verblijf) moet de eigenaar een energieprestatiecertificaat (EPC)aanvragen bij een energiedeskundige type A. De lijst van energiedeskundigen vindt men op de website www.energiesparen.be  onder de rubriek 'verkopen en verhuren'. De (kandidaat-)huurder kan een afschrift van zo'n energieprestatiecertificaat aan de verhuurder vragen.  Met zo'n certificaat kan de (kandidaat-)huurder inschatten hoe energiezuinig of hoe energieverslindend de huurwoning is. Ze bevat namelijk een energiescore van de woning evenals tips om de woning energiezuiniger te maken, zoals isolatie dak, dubbel glas enz. De verhuurder moet het EPC aanvragen bij een energiedeskundige type A, te vinden op de website www.energiesparen.be onder de rubriek 'verkopen en verhuren' Wat echter als de verhuurder dit nalaat? En wat als de verhuurder de kostprijs voor het energiecertificaat wil verhalen op de huurder? Lees hier meer.

Persconferentie 28/10/2008 over huurwaarborg

Het VOB heeft op 28 oktober 2008 samen met Brusselse en Waalse huurdersorganisaties een persconferentie gehouden onder de titel 'Huurwaarborg: nieuwe wet werkt niet naar behoren'. De persconferentie werd georganiseerd door het Steunpunt tot bestrijding van armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting. Op de persconferentie werden de resultaten van een bevraging bij diensten en huurdersbonden over de nieuwe huurwaarborgregeling toegelicht. Daaruit blijkt dat de wet zijn ambities niet waar maakt. De organisaties, waaronder dus ook de huurdersbonden en sociale verhuurkantoren willen dat de federale regering snel werk maakt van een technische bijsturing van het wetsartikel. Dat moet ervoor zorgen dat achterpoortjes voor wetsomzeiling worden gesloten, dat het officieel meldingsformulier inzake huurwaarborgstelling steeds wordt toegepast en dat banken verplicht worden om een bankwaarborg te stellen als de huurder  zijn beroeps- of vervangingsinkomen laat storten op een rekening bij die bank. Er moeten wettelijke sancties opgelegd worden aan banken die deze verplichting naast zich neer leggen. Eerder heeft het Grondwettelijk Hof het verzoek door de banken tot vernietiging van de regeling inzake de bankwaarborg afgewezen en gesteld dat de verplichting opgelegd aan de banken grondwettelijk is. De tekst van de persconferentie kunt u hier lezen.

Het arrest van het Grondwettelijk Hof kunt u hier downloaden.

Verplichte verzoening afgeschaft

De wet tot afschaffing van de verplichte poging tot voorafgaande minnelijke schikking voor de vrederechter is gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 14 juli 2008.

De verplichte poging tot verzoening bij huurgeschillen moet nu ondernomen worden op de inleidende zitting, dus nadat reeds een rechtsvordering is ingeleid (bij verzoekschrift, dagvaarding of vrijwillige verschijning).

De nieuwe regeling treedt in voege op 24 juli 2008. Men had vergeten om het artikel 4 van de door de Kamer en Senaat goedgekeurde wet te publiceren in het Belgisch Staatsblad van 14 juli 2008. Door een publicatie van een erratum in het Belgisch Staatsblad van 11 augustus 2008 en opname van de volledige tekst, met inbegrip van het artikel 4 dat de inwerkingtreding in de tijd regelt, is dit nu opgelost.  

Hierin is namelijk opgenomen dat de nieuwe regeling slechts van toepassing is op alle rechtsvorderingen ingeleid vanaf 24 augustus 2008. Lees meer >>

Sociale verhuurder mag sociale huurovereenkomst niet eigenmachtig ontbinden

Het Grondwettelijk Hof heeft de bepaling uit de Vlaamse Wooncode vernietigd waardoor sociale verhuurders zonder tussenkomst van een onpartijdige rechter de sociale huurovereenkomst konden ontbinden tegen het einde van de proefduur. Dit is gebeurd op verzoek van de Liga voor Mensenrechten en het VOB dat zowel de ondersteuningsstructuur is van de huurdersbonden als de sociale verhuurkantoren. Het Grondwettelijk Hof vindt deze bepaling ongrondwettelijk. Ook preciseert het Hof dat een nieuwe sociale huurder (vanaf 1 januari 2008) die de taal- of inburgeringsplicht niet nakomt slechts kan gesanctioneerd worden met de ontbinding van het huurcontract, als aangetoond wordt dat hij hierdoor tevens de leefbaarheid ernstig verstoort. Lees meer >>

Affichering te huur in Gent moet huurprijs en lasten vermelden

Met ingang van 1 maart 2008 heeft Stad Gent beslist dat iedere publieke bekendmaking van een verhuring van een huis, appartement of gedeelte van een gebouw bestemd tot bewoning (ook tweede verblijven en studentenkamers), de gevraagde huurprijs en de gemeenschappelijke lasten moet vermelden. Dat geldt zowel voor affiches te huur, bekendmakingen in advertenties of bekendmakingen via de website.

Inbreuken hierop kunnen beboet worden met een administratieve geldboete van 60 euro. Stad Gent heeft hiertoe haar politiereglement aangepast en na goedkeuring door het College van burgemeester en Schepenen dit ook op de gemeenteraad van februari 2008 goedgekeurd.

Hiermee is Stad Gent bij ons weten de eerste stad die toepassing maakt van dit gewijzigd artikel in de huurwetgeving (artikel 1716 B.W.)

De huurdersbonden feliciteren Stad Gent met deze primeur. Lees hier meer >>

Minister Keulen spreekt voor zijn beurt

De Verenigde naties roepen België op het matje omdat het vragen heeft over de Vlaamse Wooncode. De Vlaamse Wooncode koppelt immers de inschrijving voor en toegang tot een sociale huurwoning aan de bereidheid om het Nederlands te leren.

Vlaams Minister van Wonen, Marino Keulen (Open VLD) reageert gepikeerd op de aanbevelingen: "Ik ben op mijn tenen getrapt. Mag ik eraan herinneren dat zowel het Grondwettelijk Hof als de Raad van State geoordeeld hebben dat de Wooncode aan niemands grondrechten raakt ? Integendeel, we willen ervoor zorgen dat mensen beter functioneren in Vlaanderen.”

De huurdersbonden reageren verrast op de uitspraken van de minister. “De minister spreekt voor zijn beurt.”, aldus de huurdersbonden en het VOB.

Immers momenteel beraadt het Grondwettelijk Hof zich nog over een arrest en is de procedure strekkende tot vernietiging van sommige bepalingen van de Vlaamse Wooncode ingeleid door het Vlaams Overleg Bewonersbelangen en de Liga voor Mensenrechten nog hangende. Lees hier meer >>

Debat Betaalbaar Wonen [21 april 2008] - Hasselt

Op initiatief van Vorming Plus Limburg, De Brug, De Draaischijf, het Huurderssyndicaat Limburg, Welzijnsschakels, CAW 't Verschil, CAW Sonar, Rimo, Dynamo, Linx+, het Masereelfonds Hasselt & Actie Betaalbaar Wonen, wordt op maandag 21 april 2008 om 19u een debat georganiseerd onder de titel: "Waar kan een arme nog wonen"?

Met minister Marino Keulen en Mieke Vogels (voorzitster Groen!), vertegenwoordigers van andere politieke partijen, vertegenwoordigers van sociale organisaties.

Afgewisseld met beeld en klank, met een hapje en een drankje.  Inkom is gratis.

Plaats van gebeuren: Welzijnscampus, Rodenbachstraat 29 te Hasselt.

Meer info vind je in de folder die je hier kan downloaden.

Wetenschappelijke studie over de kwaliteit van private huurwoningen in Gent: meer dan een op drie ko

Door het Centrum voor Duurzame Ontwikkeling en het Centrum Lokale Politiek is in opdracht van stad Gent een onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteit van private huurwoningen samen met een situatieschets van de huurders.

De studie is onder mee gebaseerd op een representatieve steekproef van 372 private huurwoningen. Uit de studie blijkt dat liefst 34 % of meer dan 1 op 3 huurwoningen niet voldoet aan de elementaire normen bewoonbaarheid omdat ze een ernstig veiligheidsrisico vertegenwoordigen (CO-vergiftiging, gevaar op elektrocutie of ontploffinggevaar). In de meerderheid (namelijk bij 22 %) kan het risico door een beperkte herstelling vlot worden verholpen. Bij de overige 11 % is dat niet het geval. Iets minder dan de helft van de huurwoningen kent vochtschade en bij 15 % is de vochtschade uitgebreid tot zeer uitgebreid te noemen.

27 % van de private huurders komt volgens de huidige inkomensgrenzen theoretisch in aanmerking voor een sociale huurwoning terwijl ongeveer 10 % effectief staat ingeschreven op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Van wie in aanmerking komt voor een sociale huurwoning betaalt liefst twee op de drie van die huishoudens meer dan 30 % van het gezinsinkomen aan huur. Er is dus nood aan veel meer sociale huurwoningen. En toch zegt slechts een op de zes huurders ontevreden te zijn over de huurwoning. Liefst 74 % van de huurders heeft een positieve relatie met zijn verhuurder en zes op de tien huurders voelt zich voldoende geïnformeerd over zijn rechten en plichten als huurder, waarbij men in eerste instantie aan de huurdersbond denkt.

De Gentse schepen van Wonen, Karin Temmerman belooft alvast werk te maken van de beleidsaanbevelingen met zowel een luik van aanmoedigingsmaatregelen als een luik met sancties. De schepen zegt ook werk te willen maken van de nieuwe decretale regeling die het mogelijk maakt voor burgemeesters om via een snelherstelregeling (zie de extra-katern in onze vorige VOB-Nieuwsbrief)de beperkte gebreken aan te pakken en de grondiger herstellingen via gerechtelijke weg af te dwingen als de verhuurders onwillig blijven. Daar waar de Stad met renovatiepremies voor verhuurders over de brug wil komen, wil ze de uitgewerkte voorstellen van het huurprijsrooster toepassen.

Een samenvatting van de studie kan men lezen op de website van de huurdersbonden onder Nieuws.

Een persbericht van de Gentse schepen voor Wonen over deze studie kunt u hieronder lezen.

Studie ‘Huren in Gent’ informeert over de kwaliteit van de Gentse private huurmarkt

In 2007 voerden het Centrum voor Duurzame Ontwikkeling en het Centrum Lokale Politiek een onderzoek naar de kwaliteit en de betaalbaarheid van de Gentse privaat verhuurde woningen. Daarbij werden 372 willekeurig geselecteerde woningen – als staal wel representatief voor alle private huurwoningen in het centrum – aan een kritische interne en externe schouwing onderworpen. Daarnaast kregen de huurders ook vragen voorgelegd. De studie ‘Huren in Gent’ kwam er op vraag van de Stad Gent en dient als insteek voor het woonbeleid de komende jaren.

Het onderzoek vond plaats in september 2007. Aan de bewoners werden vragen gesteld over hun woning, hun gezinssituatie, inkomen, de huur, de relatie met de verhuurder, enzovoort. Bij de schouwing van de woning werd vooral gelet op kwaliteit, veiligheid, comfort en uitrusting van de woning. Het onderzoek hanteerde 14 indicatoren, gekozen in functie van een visie voor wonen in Gent en bevat, naast de onderzoeksresultaten, ook een reeks aanbevelingen voor het woonbeleid in de stad.

Uit de resultaten komt duidelijk naar voren dat heel wat huurders tevreden zijn over hun huurwoning: slechts één op tien respondenten zegt ontevreden te zijn. Tegelijkertijd antwoordt één op de drie respondenten dat de huidige woning om een of meerdere redenen niet aan de behoeftes of verwachtingen voldoet. Zij zoeken een andere woning, hetzij opnieuw via private huur, hetzij via sociale huur, hetzij als eigendom. Ook over de werking van de installaties (verwarming, elektriciteit, keuken, badkamer) in de woning is de tevredenheid relatief groot: tussen 68% en 80%. Zes op de tien huurders is tevreden met de uitrusting van de keuken en badkamer. Minder dan de helft van de huurders is tevreden over de isolatie. Daartegenover staat de opvallend grote tevredenheid over de relatie tussen de huurder en de verhuurder: die wordt door 74% van de huurders als positief omschreven. Zeven op de tien private huurders voelt zich ook vrij zeker dat hij of zij er kan blijven wonen zolang hij of zij dat wil. Eén op de tien private huurders staat op de wachtlijst voor sociaal wonen. En zes op de tien huurders voelt zich voldoende geïnformeerd over zijn rechten en plichten.

Het zijn slechts enkele van de resultaten uit het onderzoek via de vragenlijst. Uit de schouwingen van de woningen komt ook duidelijk naar voren dat de kwaliteit van de woningen op de Gentse private huurmarkt, vaak nog te wensen over laat: 36% van de onderzochte woningen voldoet niet aan de minimumnormen voor bewoonbaarheid volgens de Vlaamse Wooncode. Tot deze groep behoren de woningen met een ernstige indicatie van onveiligheid (CO-vergiftiging, brand- of ontploffingsgevaar, elektrocutie). In 22,4% van de gevallen is dit risico echter vlot te herstellen; voor 11,5% is dat niet het geval. Nogal wat private huurwoningen kampen ook met vochtschade in min of meerdere mate: iets minder dan de helft. Bij 29,3% is die schade veeleer beperkt, voor 8,7% van de woningen is de vochtschade uitgebreid te noemen, en voor 6,8% is de vochtschade in de woning zeer uitgebreid.

27% van de private huurders hoort bij de doelgroep voor het sociale huisvestingsbeleid. Dit betekent dat zij volgens hun inkomen en gezinssamenstelling recht hebben op een sociale huurwoning. De betaalbaarheid van de huurwoning door deze doelgroep staat onder druk: voor twee op de drie huishoudens in deze doelgroep bedraagt de maandelijkse huur meer dan 30% van het inkomen.

Het Centrum voor Duurzame Ontwikkeling (CDO) en het Centrum voor Lokale Politiek (CLP), beide een onderdeel van de Universiteit Gent, formuleren ook enkele aanbevelingen voor het woonbeleid. Ze stellen vast dat de huurder en de verhuurder te weinig hun verantwoordelijkheid opnemen, en dat de sociale verhuur op dit moment niet kan voldoen aan de noden van de doelgroep op de private markt. Daarom bevelen zij een samenwerking met alle betrokken actoren aan, onder de stimulerende leiding van de Stad Gent als regisseur. Dit moet tot meer verantwoordelijkheidszin leiden bij zowel huurder als verhuurder, zodat meer woningen voldoen aan de minimumeisen van de Vlaamse Wooncode. De sociale huisvestingsmaatschappijen moeten ook de realisatie van sociale huurwoningen bespoedigen.

De Stad Gent is zich al langer bewust van deze pijnpunten op de private huurmarkt en wil snel werk maken van een kwaliteitsverhoging van de Gentse huurwoningen. In de beleidsnota Wonen voor de huidige legislatuur wordt het beleid hieromtrent toegelicht. De integrale nota Wonen 2007-2012 wordt op de persconferentie van 8 februari a.s. aanstaande voorgesteld. In het hoofdstuk “Kwaliteit van wonen verbeteren” van de beleidsnota wordt onder meer verwezen naar de dubbele taak van de Stad Gent om te stimuleren en te sanctioneren. Onder “stimuleren” verstaan we onder meer: een stedelijke renovatiepremie, de promotie van het conformiteitsattest bij eigenaars, preventieve screenings in het kader van stadsvernieuwingsprojecten, een uitbreiding van het aantal controleurs van studentenkoten, enzovoort. Onder “sanctioneren” vallen maatregelen als: ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op basis van de Vlaamse Wooncode, kwaliteitsbewaking in kamerwoningen op basis van het Kamerdecreet en het Politiereglement, snelherstel door de burgemeester waar nodig, heffing op leegstand, verwaarlozing, verkrotting en onbebouwde percelen, sociaal beheersrecht, enzovoort.

Bij al deze maatregelen wordt sociale verdringing zoveel mogelijk tegengegaan. Bijvoorbeeld door een huurprijsbepaling in het geval er een renovatiepremie wordt uitgereikt. Waar mogelijk zal ook het huurrooster gehanteerd worden als leidraad voor huurprijzen, in afwachting van federale of Vlaamse beleidsbepalingen. Tegelijk zal de Stad Gent de Dienst Huisvesting versterken met extra aanwervingen en met de budgetten die nodig zijn om voldoende op de private huurmarkt te kunnen wegen. Ook een intensievere samenwerking tussen de sociale huisvestingsmaatschappijen staat op het verlanglijstje.

Onder meer de categorie van 22,4% private huurwoningen met een indicatie op onveiligheid die vlot te herstellen is, moet en kan op relatief korte termijn worden aangepakt. Voor de andere maatregelen verwijzen we door naar de presentatie van de integrale beleidsnota Wonen op vrijdag 8 februari a.s.

Bevoegd

Karin Temmerman

Schepen van Stadsontwikkeling, Mobiliteit en Wonen

Door het Centrum voor Duurzame Ontwikkeling en het Centrum Lokale Politiek is in opdracht van stad Gent een onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteit van private huurwoningen samen met een situatieschets van de huurders. De studie kunt u hier downloaden.

Korfina-huurwaarborgen zijn voor huurders veelal nadelig

De Huurdersbonden raden de huurders af om als zekerstelling voor de huurverplichtingen een Korfina-huurwaarborg aan te gaan. Verscheidene vastgoedkantoren bieden deze Korfina-huurwaarborg aan. Sommigen hanteren deze Korfina-huurwaarborg zelfs om de nieuwe wettelijke regeling inzake de huurwaarborg (voor woninghuurovereenkomsten afgesloten vanaf 18 mei 2007) te omzeilen. Zij vragen dan een huurwaarborg van 3 maanden huur terwijl voor huurwaarborgen die in één keer betaald worden, de wet voorschrijft dat deze ten hoogste twee maanden huur mogen bedragen. Vastgoedkantoren die de Korfina-huurwaarborg bovendien dwingend opleggen aan de huurder (weigert de huurder, kan hij het huurcontract vergeten) bezondigen zich aan koppelverkoop, wat door de wet op de eerlijke handelspraktijken verboden is.
Huurders die zich in deze situatie herkennen, vragen we contact op te nemen met hun Huurdersbond.
Voor huurders die na 18 mei 2007 een woninghuurcontract afsloten en reeds tekenden voor een Korfina-huurwaarborg van meer dan 2 maanden huur, is het nog niet te laat. Zij kunnen de modelbrief in bijlage hanteren.

Wat is de Korfina huurwaarborg ?

De Korfina-huurwaarborg is in de eerste plaats een levensverzekeringsproduct voor de huurder.
Ingeval van overlijden wordt een vergoeding uitgekeerd aan de erfgenamen van de huurder. Die vergoeding stelt hen in staat om – na het overlijden van de huurder - aan de huurverplichtingen te blijven voldoen.
De begunstigde(n) van de Korfina-huurwaarborg zijn dus in de eerste plaats de wettige erfgena(a)m(en) bij overlijden van de huurder.

Deze vergoeding bedraagt als volgt (tarief de dato 1 juli 2007): hier kan je de tabel downloaden (in Word ) 

Tegelijk strekt de Korfina-huurwaarborg tot zekerstelling voor alle verplichtingen van de huurder die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Ze waarborgt dus ten bedrage van het gestelde bedrag de betaling van achterstallige huur, kosten en lasten, huurschade en eventuele schadevergoedingen (zoals verbrekingsvergoedingen). Net zoals bij een gewone huurwaarborgrekening bij een bank, wordt de interest gekapitaliseerd.

Doch zeer lage interest ….

De Korfina-huurwaarborg die door sommige vastgoedkantoren gepromoot wordt, levert momenteel (november 2007) een zeer lage vaste interest op van 1, 75%. Hiervan moet dan nog de eenmalige instapkost van 1,1% worden afgetrokken. Deze rente is bijzonder laag vergeleken met de rentevoet die banken hanteren voor hun spaarrekeningen. Zo brengt de spaarrekening van de Europa-bank liefst 4 % op (actie tot eind 2007), de Dexia-spaarrekening 2,5 % en het Groen Boekje bij ING 3,72 %.
Wetende dat de gezondheidsindex - gebruikt voor de aanpassing van onder meer lonen, uitkeringen en huurprijzen aan de levensduurte - momenteel 2,24 % bedraagt (oktober 2007 versus oktober 2006), is het niet moeilijk vast te stellen dat de Korfina-huurwaarborg zelfs in waarde afneemt.

Vindt u het als huurder niet aangewezen om – enkel voor uw huurverplichtingen – een levensverzekering aan te gaan, is de Korfina-huurwaarborg dus een nadelig product.

Zelfs voor verhuurders is de Korfina huurwaarborg een weinig aantrekkelijk product. Immers, indien de huurder niet overlijdt, daalt het bedrag tot zekerstelling van de contractuele huurderverplichtingen in reële termen.

Waarom promoten sommige vastgoedkantoren dan toch dit product ?

Verscheidene vastgoedkantoren promoten de Korfina-huurwaarborg. Waarom doen ze dit ?
Vooreerst incasseren ze een vergoeding bij de bemiddeling van dit product.
Sommige vastgoedkantoren gaan ook een Rechts- en bijstandsverzekering aan bij Korfina. Deze verzekering betaalt alle advocaats-, expertise en gerechtelijke kosten indien de verhuurder (het vastgoedkantoor) langs (buiten-)gerechtelijke weg een huurgeschil wil oplossen, bijv. omdat de huurder zijn contractuele verplichtingen of de wettelijke voorschriften niet nakomt. Om echter in aanmerking te komen voor een Recht- en bijstandsverzekering bij Korfina, is dus vereist dat de huurwaarborg eveneens is aangegaan bij Korfina…

Omzeiling van de wettelijke regeling van de huurwaarborg voor woninghuurovereenkomsten…

Tenslotte verkiezen sommige vastgoedkantoren de Korfina-huurwaarborg omdat volgens hen deze vorm van huurwaarborg (dewelke een verzekeringsbon is) niet onder toepassing van de dwingende bepalingen van artikel 10 van de Woninghuurwet valt. Sommige vastgoedkantoren zijn dan ook van mening dat, zelfs al betaalt de huurder de Korfina-huurwaarborg volledig in één keer van bij aanvang van de huur, het bedrag van de Korfina-huurwaarborg meer mag bedragen dan 2 maanden huur en/of ook niet hoeft geblokkeerd te worden op naam van de huurder. Anders gezegd, met dit product willen sommige vastgoedkantoren de dwingende regeling van de huurwaarborg omzeilen.

Geldige omzeiling ?

Voor deze omzeiling verwijzen sommige vastgoedkantoren naar de aanhef van het nieuwe artikel 10 Woninghuurwet. Dat luidt: “§ 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek,(…)”.
Welnu, sommige interpretatoren menen dat indien de waarborg niet in de vorm van geld of een bankgarantie (al dan niet met tussenkomst van het OCMW) wordt gesteld, de wettelijke regeling inzake de huurwaarborg niet van toepassing is. Dus indien men ándere dan de gangbare zekerheden stelt, hoeven deze niet te beantwoorden aan de dwingende voorwaarden inzake het maximumbedrag (2 of 3 maanden huur naargelang wijze van betaling) noch inzake de vorm en wijze van betaling (geblokkeerde rekening indien in één keer gestort of in schijven indien een bankwaarborg wordt gesteld) .
Omdat de Korfina-huurwaarborg in de eerste plaats een verzekeringsproduct is, zou zij zo aan de dwingende regeling van artikel 10 van de Woninghuurwet ontsnappen. Immers, ook onder de vorige versie van artikel 10 (ingevoegd door de wet van 20 februari 2001), vielen andere dan in baar geld gestelde waarborgen (verzekeringsbons, waardepapieren of effecten) evenmin onder de dwingende regeling van artikel 10.

De Huurdersbonden zijn het hier niet mee eens

Het klopt, aldus de Huurdersbonden, dat de oude, dwingende regeling van artikel 10 (huurwaarborg op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder en beperkt tot maximaal 3 maanden huur) in beginsel enkel van toepassing was op huurwaarborgen bestaande uit een som geld. Immers het oude artikel 10 van de Woninghuurwet vermeldde in de aanhef :
“ Indien de huurder, ongeacht de in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde zekerheid, ter nakoming van zijn verbintenissen een waarborg stelt die bestaat in een som geld, dan mag deze een bedrag gelijk aan drie maanden huur niet overtreffen.”

De door ons gecursiveerde en onderlijnde bepaling ‘ die bestaat in een som geld’ staat echter niet meer in het nieuwe artikel 10 van de Woninghuurwet. De nieuwe wettelijke regeling van de huurwaarborg is dus – in tegenstelling tot de oude regeling - niet langer beperkt tot die situaties waarbij de waarborg in de vorm van baar geld werd gesteld. Door te stellen dat de huurwaarborg slechts wordt beperkt tot drie maanden huur als deze in de vorm van baar geld wordt gesteld, voegt men er een voorwaarde aan toe die niet langer in de wet staat.

Bovendien wordt met ‘de in artikel 1752 B.W. bedoelde zekerheid’ bedoeld : de zekerheid voor de betaling van de huur. Artikel 1752 B.W. luidt immers: “ De huurder die het huis niet van genoegzaam huisraad voorziet, kan eruit worden gezet, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huur.”
De zekerstelling geboden door artikel 10 van de Woninghuurwet betreft echter een veel ruimere zekerstelling, die verder reikt dan de betaling van de huur. Zij geldt tevens “om de naleving van zijn (=huurder) verplichtingen te waarborgen”. Hieronder worden dus verstaan alle verplichtingen van de huurder die uit de huurovereenkomst voortvloeien, met inbegrip van opzeg- en schadevergoedingen, achterstallige kosten en lasten evenals huurschade. Welnu, ook de Korfina-huurwaarborg dient ter nakoming van alle verplichtingen die voor de huurder uit het huurcontract voortvloeien, zoals geregeld in artikel 10, §1, eerste lid. Volgens ons valt ze dus ook onder het toepassingsgebied van het nieuw artikel 10 van de Woninghuurwet.

Trouwens de Korfina dienstengroep verwijst in haar toelichting bij de Korfina huurwaarborg zelf naar de woninghuurwet. Op haar website www.korfina.be zoals nog tot 12 november 2007 gepubliceerd, schrijft ze :
“ Bescherm jezelf.
Echte misbruiken door de verhuurders zijn gelukkig een uitzondering. Jouw toekomstige huisbaas zal ook wel meevallen. Maar toch kan je maar beter jezelf behoorlijk beschermen. Voorkomen is nog altijd beter dan genezen.
Nooit cash.
Betaal een huurwaarborg nooit cash ! Een verhuurder die dat van je eist is per definitie niet helemaal zuiver op de graat. De woninghuurwet is wat dat betreft heel duidelijk. Je sluit trouwens al heel wat problemen uit als je werkt met een erkend vastgoedmakelaar.
Strikt geregeld.
De huurwaarborg wordt geblokkeerd op jouw naam. Het geld komt enkel vrij als zowel jij als de verhuurder daarvoor toestemming geven.”

Hiermee wekt ze minstens de indruk dat de Korfina-huurwaarborg conform de regeling van de woninghuurwet is.

Afwachten hoe de rechtspraak dit zal invullen

Uiteraard zullen we moeten afwachten of de vrederechters en rechtbanken deze visie zullen bijtreden.
De huurdersbonden pleiten echter voor een ruimere interpretatie van het toepassingsgebied van het nieuw artikel 10 van de Woninghuurwet, zoniet dreigt de bedoeling van de wetgever geheel uitgehold te worden.
Was het niet net de bedoeling om, via de waarborg, de financiële drempel voor het bekomen van een huurwoning te verlagen? Bovendien moet een wetsartikel zo uitgelegd worden dat het overeenstemt met het grondwettelijke recht op behoorlijke huisvesting.

Wat kunt u nu doen?

U heeft reeds een overeenkomst voor een Korfina-huurwaarborg getekend (na 18 mei 2007)

Indien u hiervoor een bedrag moe(s)t betalen van meer dan twee maanden huur, kan u de modelbrief in bijlage hanteren. Met deze modelbrief eist u dat het teveel betaalde - meer dan het wettelijk maximum van 2 maanden huur - op uw rekening wordt teruggestort.
Gaat de verhuurder hier niet op in, dan stelt u dat vanaf deze ingebrekestelling de wettelijke interest van 7% begint te lopen. Stuur deze brief aangetekend op.
Ontvangt u een antwoord op dit schrijven vanwege de verhuurder of het vastgoedkantoor, neem dan contact op met de Huurdersbond. De Huurdersbond zal hierop dan een juridisch onderbouwd antwoord formuleren.

Het vastgoedkantoor eist dat u een huurwaarborg bij Korfina aangaat en stelt dit als voorwaarde voor de ondertekening van het huurcontract

Zoals hierboven gesteld is dit een onwettige praktijk. Bovendien biedt deze Korfina-waarborg een zeer matige interest.
U kan op uw strepen blijven staan en ermee dreigen om via de Huurdersbond klacht neer te leggen bij de Economische Inspectie wegens koppelverkoop. Houdt het vastgoedkantoor voet bij stuk en wenst u niet in zee te gaan met een vastgoedkantoor dat de wettelijke bepalingen aan zijn laars lapt, neem dan contact op met een Huurdersbond om klacht neer te leggen. De kans dat het vastgoedkantoor zal volharden in zijn boosheid wordt dan heel wat kleiner. Andere kandidaat-huurders zullen u dankbaar zijn omdat u zich verzet tegen onwettige praktijken die de positie van huurders verzwakken.

Natuurlijk is het mogelijk dat u niet bereid bent om het hard te spelen, omdat u hoe dan ook die huurwoning wil.
Hebt u dus toch de Korfina-huurwaarborg getekend, kan u nog steeds de maand(en) huur die u teveel hebt betaald (meer dan 2 maanden huur), terug eisen. Ook in dit geval kan u de modelbrief in bijlage hanteren. Ga in ieder geval na of deze Korfina-rekening op uw naam staat en geblokkeerd werd. Is dit niet het geval, neem dan zeker contact op met de Huurdersbond in je buurt.

Waarschuwing voor huurders met een mondelinge huurovereenkomst

Met ingang van 15 juni kan de verhuurder eisen dat een mondelinge huur onder toepassing van de Woninghuurwet wordt omgezet in een schriftelijk huurcontract. De huurdersbonden waarschuwen de huurders om een voorstel van schriftelijk huurcontract niet zomaar te ondertekenen. Laat jullie niet onder druk zetten. De kans is namelijk groot dat het schriftelijk huurcontract nadeliger is dan je huidige mondelinge huur en de verhuurder misbruik maakt van de omzetting om voor de huurder nadelige bepalingen in het contract te zetten. Zoals rond herstellingen, de duur of de indexaanpassing. Word je als huurder geconfronteerd met een aangetekend schrijven of deurwaardersexploot waarin aangedrongen wordt op omzetting van de mondelinge huur in een schriftelijk huurcontract, antwoord dan met de modelbrief die we hebben opgemaakt en neem zo snel mogelijk contact met de huurdersbond die je zal bijstaan.
Modelbrief (omzetting mondelinge huur naar schriftelijk huurcontract)

Nieuwe opzegregeling van kracht vanaf 1 juli 2007

De opzegregeling waarbij huurders hun schriftelijk woninghuurcontract onder het 9-jarig huurstelsel zonder opzegtermijn of opzegvergoeding kunnen opzeggen, treedt in werking op 1 juli 2007. Probleem is dat huurders niet altijd weten of de verhuurder recent het huurcontract heeft laten registreren. Hoe je dit kunt opvangen lees je in deze bijdrage. Tevens vind je er een modelbrief voor opzegging die je als huurder kunt hanteren. Lees verder >>