Woord en wederwoord van de Huurdersbonden over voorgenomen wijzigingen aan de huurwet
C.I.B. aan het woord
De Confederatie van Immobiliëngroepen (C.I.B.) voerde een campagne tegen de voorgenomen wijzigingen aan de huurwet. Hiertoe lanceert ze een petitie op de website onder de titel 'Red de huurwet'.
Hierbij bekritiseert het CIB de voorgenomen maatregelen met het oog op een grotere transparantie van de huurmarkt. Met name wil de federale regering dat iedere affiche of advertentie van een woning die te huur staat tevens de gevraagde huurprijs en de kosten en lasten vermeldt. Tevens moet voor iedere nieuwe te huur stelling de verhuurder dit melden aan de gemeente die de te huurstelling samen met de gegevens voor het publiek ter beschikking stelt. Op die manier kunnen kandidaat-huurders gerichter zoeken naar een betaalbare geschikte huurwoonst zonder dat ze daarom heel de stad moeten rond rijden en telkens vragen welke huurprijs hiervoor gevraagd wordt.
Het CIB vindt dit niet kunnen en haalt toch wel merkwaardige argumenten van stal.
Uit de website van het CIB:
"De vastgoedmakelaarsborden "te huur" zijn voorgedrukt en laten personalisatie (zoals huurprijsvermelding) niet toe. Tevens zal de publieke bekendmaking van huurprijs leiden tot openbaarmaking van de inkomsten van de eigenaars en van de bewoners. CIB Vlaanderen stelt dan ook voor om prijsvermelding niet verplichtend op te leggen. "
Verder meent het CIB dat de verplichting om de te huurstelling te melden aan de gemeentelijke databank zware administratieve lasten oplegt (een nutteloze administratieve rompslomp) en Kafkaiaanse toestanden oplevert. Bij wijze van voorbeeld verwijst het CIB naar een huurder die de huur van het appartement van de vorige huurders wil overnemen met instemming van de verhuurder.
Dit zal met het wetsontwerp niet meer kunnen want de woning moet worden te huur gesteld en er moet veertien dagen gewacht worden vooraleer het contract ondertekend wordt.
(zie www.cib.be).
Wederwoord van de Huurdersbonden
Affichering van de huurprijs
Volgens het CIB laten de vastgoedmakelaarsborden een personalisering niet toe. Alsof het niet mogelijk is de publiciteitsborden aan te passen met een witvlak waarop de prijs kan vermeld worden ? En wat met de privacy? Ieder weldenkend mens begrijpt toch dat de huurprijs maar een van de elementen is in het inkomen van de verhuurder of de uitgaven van de bewoner, nog daar gelaten of men wel weet wie de verhuurder van het gebouw/ de woning is. Bovendien vermelden verscheidene vastgoedmakelaars nu reeds op hun publieke aankondigingen de gevraagde huur- of koopprijs. Tot nu toe heeft hier nog niemand een haan naar gekraaid. Of bedoelt het CIB dat deze vastgoedmakelaars hiermee een inbreuk gepleegd hebben op de privacy?
Verplichte melding aan de gemeentelijke databank
De Vlaamse Huurdersbonden vragen dat de federale regering werk maakt van een databank en bijhorende website (volgens de principes van e-governement) die ze gratis ter beschikking stelt van de gemeenten. Op die manier is het mogelijk dat de verhuurder eenvoudig mailt naar de websitebeheerder opdat de verstrekte gegevens worden opgenomen in de gemeentelijke databank. De gegevens die gevraagd worden zijn zeer eenvoudig te leveren: het adres van het te huur gestelde goed, een aanduiding van de aard van bestemming (hoofdverblijf, 2de verblijf …) en het type van het te huur gestelde goed (rijwoning, appartement ..) evenals het aantal slaapkamers, de maandelijkse basishuurprijs, de aan de huurder opgelegde maandelijkse kosten en lasten, de aanvangsdatum van beschikbaarheid voor verhuring, de contactgegevens van de persoon belast met de verhuring en tenslotte de plaats van affichering of desgevallend precisering van de publicatie en datum. Op tien minuten kan zoiets gebeurd zijn. Een zware administratieve last kan je dit bezwaarlijk noemen.
Huuroverdracht is niet meer mogelijk
Volgens het CIB zou een huuroverdracht niet meer mogelijk zijn.
Op blz.73 van het wetsontwerp houdende diverse maatregelen lezen we in de toelichting bij het wetsontwerp het volgende:
“ Het ligt in de bedoeling van de Regering dat op het niveau van de gemeenten gemeentelijke of intergemeentelijke en voor het publiek beschikbare databanken ter beschikking worden gesteld met de panden die actueel ter verhuring voor bewoning op de markt worden aangeboden. Vandaar dat deze meldingsplicht enkel wordt opgelegd bij verhuring aan nieuwe huurders en dus niet geldt voor verlengingen of vernieuwingen van het huurcontract met dezelfde huurder of overdracht van een huurovereenkomst.” (eigen onderlijning)
Het ligt dus geenszins in de bedoeling van de regering om huuroverdrachten afhankelijk te maken van een voorafgaande te huurstelling en melding op de databank.
Teneinde de tekst van het wetsartikel beter in overeenstemming te brengen met de bedoeling kan overwogen worden om in de zinsnede van artikel 1716, §2, het woordje nieuw (zie cursief) hieraan toe te voegen als volgt: “ voorafgaand aan het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurder(…)”. Immers bij een huuroverdracht treedt de overnemer in de rechten en plichten van de overdrager van het bestaande huurcontract. Indien echter bij huuroverdracht de voorwaarden van het bestaand huurcontract worden gewijzigd, lijkt het ons wel logisch dat de overnemer over een bedenktijd beschikt die het hem mogelijk maakt de huurvoorwaarden te vergelijken met deze van andere panden die te huur staan.
Ontreddering van de huurmarkt ?
De huurdersbonden betreuren de onheilsprofetieën over een ontreddering van de huurmarkt. De bewering dat een procedure tot ontbinding van een huurovereenkomst vlug zes à zeven maanden in beslag neemt, is zeer sterk overtrokken en strookt niet met de realiteit. In vele gevallen geeft de huurder zelfs verstek zodat de ontbinding reeds op de inleidende zitting kan verkregen worden. In geval van huurachterstal die niet betwist wordt behoeft dit slechts korte debatten,omdat de zaak eenvoudig is.
Het Algemeen Eigenaarssyndicaat is genuanceerder.
Algemeen Eigenaarssyndicaat aan het woord
Het Algemeen Eigenaarssyndicaat bekritiseert net als het CIB dat de huurwaarborg , althans onder de vorm van een geïndividualiseerde rekening door de huurder in eenmaal gestort, maximaal nog twee maanden huur mag bedragen in de plaats van drie maanden. In de petitiegericht aan de Minister van Justitie verwoordt het AES dit als volgt:
" Eén bepaling in het bijzonder wekt onze ongerustheid : deze die de huurwaarborg wil beperken tot twee maanden huur in alle gevallen waar de huurder aanvaardt de waarborg te stellen in één keer bij de aanvang van de huurovereenkomst onder de vorm van de storting van een geldsom op een geblokkeerde rekening, geopend op zijn naam.
Deze maatregel zal er ongetwijfeld toe bijdragen dat de verhuurders nog meer moeite gaan hebben om de huurders hun verplichtingen te doen respecteren.
Een huurwaarborg van 3 maanden is veelal reeds ontoereikend ! Het AES meent dat het niet de private verhuurders zijn die de gevolgen van de eventuele insolvabiliteit van de huurders moeten dragen. De overheid moet daarentegen adequate maatregelen nemen om de minderbegoede huurders de mogelijkheid te geven een huurwaarborg, die naam waardig, te vestigen. "
Over de verplichting om op affiches 'te huur' de huurprijs te vermelden met het oog op een grotere transparantie van de huurmarkt, lezen we op de website enkel een franstalige reactie van de zusterorganisatie van het Algemeen Eigenaarssyndicaat, namelijk het Syndicat National des Propriétaires, als volgt:
" Le SNP n’est pas opposé en principe à cette mesure. Il est de bonne pratique que les candidats locataires soient dûment informés, dès le départ, des conditions de location.
Rien n’empêche du reste le bailleur de revoir le loyer à la baisse lors des négociations.
La question des charges est importante également : trop souvent, les candidats locataires perdent de vue l’importance de celles-ci, qu’il s’agisse des charges privatives ou des charges communes dans les immeubles à appartement multiples.
Autant jouer « cartes sur tables », ici aussi ! Il serait bon, du reste, que le secteur du logement social se voie appliquer des règles de transparence analogues…"
Het Eigenaarssyndicaat stelt in principe niet gekant te zijn tegen deze maatregel die kadert in een beleid gericht op een grotere transparantie van de huurmarkt en het voorkomen van onwettige discriminaties, zoals op grond van raciale, religieuze of seksuele en andere kenmerken. Het Eigenaarssyndicaat is er zelfs voorstander van dat kandidaat-huurders van bij het begin behoorlijk geïnformeerd worden over de huurvoorwaarden en de huurlasten, die kandidaat-huurders bij appartementsgebouwen te vaak uit het oog verliezen. Wel vindt ze dat conform de politiek van 'kaarten op tafel' , ook de sector van de sociale huisvesting zou moeten onderworpen worden aan analoge regels inzake transparantie.
Wederwoord van de Huurdersbonden
Het terug brengen van de maximale huurwaarborg van drie op twee maanden huur verlicht de financiële drempel voor huurders bij het betrekken van een nieuwe huurwoning. Aangezien doorgaans de vorige huurwaarborg dan nog niet gedeblokkeerd is en verhuizen ook geld kost, komt men makkelijk op 7 à 8 maanden huur waarover de huurder moet beschikken. Dat is voor vele huurders financieel zwaar om dragen en voor sommigen zelfs onmogelijk. Een mogelijke optie was geweest om het systeem van de bankwaarborg voor alle huurders te veralgemenen en het bedrag op 2,5 maanden huur te bepalen. Met het door de regering voorgesteld ontwerp kent men een dubbel systeem: ofwel een eenmalige storting bij aanvang van de huur ten bedrage van 2 maanden huur, ofwel een afbetaling in schijven voor een totaalbedrag van 3 maanden huur. Door deze verschillende behandeling lopen kandidaat-huurders die de waarborg niet in één keer kunnen betalen het risico dat de verhuurder ze zal brandmerken als een potentiële moeilijke betaler. En ze dus het moeilijker krijgen om überhaupt aan een huurwoning te geraken.
De Huurdersbonden zijn het wel eens met het AES dat de overheid zou moeten bijpassen als de huurder niet de financiële mogelijkheden heeft om een woning van voldoende kwaliteit te huren, omdat zijn inkomen te laag is. Dat is inderdaad een taak van de overheid. Het Vlaams budget voor huursubsidies bedraagt voor 2007 amper 20 miljoen euro,of amper goed voor 1 % van de private Vlaamse huurders. En dit terwijl 1 op 5 huurders een te hoge huur in verhouding tot zijn inkomen betaalt (meer dan 33 %).
Het aandeel private huurders dat een of andere vorm van huurtoelage ontvangt bedraagt in Frankrijk 20 %, Nederland: 13%, Duitsland: 10 %, Verenigd Koninkrijk: 25%. (cijfers 1992: bron Hedman: www.europarl.eu.int
Al deze landen kennen ook een of andere vorm van huurprijsregulering, zij het bij het U.K. enkel gekoppeld aan de huursubsidie. Het karig Vlaams overheidsbudget voor huursubsidies (20 miljoen euro) steekt schril af in vergelijking met de ons omringende landen: Duitsland: 3,541 miljard euro, Nederland: 1,551 miljard euro, Verenigd Koninkrijk: 11,247 miljard euro (Bron: Kenniscentrum Duurzaam Woonbeleid: ‘Op weg naar een Vlaamse huursubsidie?’).
De huurdersbonden zij het eens dat ook de sociale huisvesting transparantieregels nodig heeft inzake huurprijs en lasten. Doch het heeft geen zin dat ook sociale huisvestingsmaatschappijen ‘en sociale woonorganisaties zouden onderworpen worden aan de publiciteitsverplichtingen bij tehuurstelling, omdat de woning op grond van reglementaire criteria wordt toegewezen en dus onttrokken wordt aan de zuivere marktwerking.
Andere kritieken
De aanleg van een gemeentelijke databank is overbodig omdat door de verplichte registratie van huurcontracten men reeds over representatieve huurdatabanken zal beschikken. De doorvoering van gemeentelijke databanken kan de prijzen opdrijven. Verhuring aan bekenden of familieleden wordt bemoeilijkt omdat de verhuring van de woning te minste 14 dagen voorafgaand aan het sluiten van het contract moet gemeld worden bij de gemeente.
Wederwoord van de Huurdersbonden
Met de invoering van een gemeentelijke databank met woningen die te huur staan, wordt een andere beleidsdoelstelling nagestreefd dan de verplichte registratie van huurcontracten. Met een gemeentelijke databank van woningen die te huur staan wil de federale Regering enkel dat de huurders makkelijker huurwoningen en huurprijzen kunnen vergelijken. Door de markt transparanter te maken kunnen vraag en aanbod beter op mekaar afgestemd worden. De verplichte prijsaanduiding kennen we trouwens reeds in de handel en dit heeft er zeker niet voor gezorgd dat de prijzen hierdoor gaan stijgen. Wel integendeel. Een 'vrije markt' betekent juist dat de informatiedoorstroming over prijzen en producten optimaal verloopt. Deze maatregel pas dus in een beleid gericht op de bescherming van consumenten, hier huurders dus.
Niets belet trouwens dat verhuurders verhuren aan kennissen of vertrouwelingen. Als de verhuurder nalaat om de te huurstelling tijdig bekend te maken aan de gemeente (veertien dagen voor het afsluiten van het huurcontract) dan beschikt de kandidaat-huurder vanaf het sluiten van het huurcontract of de huurbelofte over tien werkdagen bedenktijd om kosteloos van het huurcontract af te zien. Dat moet hem toelaten om het aanbod tot verhuring te vergelijken met andere woningen die te huur staan. Wanneer zowel verhuurder als huurder ervoor kiezen om ook voor persoonlijke redenen een huurcontract aan te gaan dan is dit perfect mogelijk. De huurder maakt dan gewoon geen gebruik van zijn verzakingrecht en het huurcontract is perfect geldig. Het wetsontwerp voorziet immers geen andere sanctie.