Verhuren via een SVK fiscaal geregeld

Met uitzondering van de onderverhuring door een handelshuurder is dit de enige wettelijke vorm van onderverhuring. De SVK's nemen in het onderhuurcontract uitdrukkelijk een clausule op dat de onderhuurder informeert van zijn mogelijkheden en beperkingen als onderhuurder.

Op 6 april 1995 werd het Wetboek van de inkomensbelasting gewijzigd. Hierdoor wordt de verhuurder die zijn woning verhuurt met het oog op onderverhuring belast op het (geïndexeerd) kadastraal inkomen, net zoals bij een gewone verhuring. Voorwaarde is dat de woning wordt verhuurd aan een rechtspersoon die geen (commercieel) vennootschap is, én dat de onderhuurder een natuurlijk persoon is die het pand uitsluitend als woning gebruikt.
Kort daarna (13 april 1997) werd de huurwetgeving aangepast (art. 1717), waardoor het mogelijk werd dat een rechtspersoon (vzw, OCMW, gemeente, … ) een woning huurt om deze te kunnen onderverhuren. De onderhuurder dient wel een persoon of gezin te zijn die minder begoed is of zich in een behartenswaardige sociale situatie bevindt.
Ter informatie: het hoofdhuurcontract valt onder de woninghuurwet, het onderhuurcontract onder de bepalingen van de sociale huurwetgeving (Kaderbesluit Sociale Huur).

Fiscale voordelen bij renovatie

De ‘programmawet' (staatsblad 27/12/2006) bevatte onder meer een aantal maatregelen ten voordele van de eigenaar-verhuurder die zijn huurwoning verhuurt aan een erkend SVK. Het handelt hier over fiscale voordelen, namelijk:

• Belastingsvermindering voor verhuurders die renovatiewerken uitvoeren aan een of meerdere woningen die zij verhuren aan een sociaal verhuurkantoor.
• Bevriezing van het kadastraal inkomen van deze woningen voor een periode van negen jaar 
  
  De belastingsvermindering kan tot 45% van de aanvaardbare renovatiekosten oplopen, weliswaar verspreid over 9 jaar (9 x 5%). Hieraan zijn een aantal voorwaarden gekopeld, zoals de minimuminvestering, de werken, de uitvoerder van de werken en zo meer.

  Meer info over deze voordelen vindt u in de tekst in bijlage. 

Extra fiscale voordelen

De SVK's zijn al jaren vragende partij opdat de eigenaar die verhuurt aan erkend SVK genot krijgt op een bijkomende fiscale mindering. Deze aanpassing van de inkomensbelastingen ligt in handen van de federale overheid. Verscheidene wetsvoorstellen zijn reeds ingediend voor zo'n fiscale tegemoetkoming, tot vandaag zonder resultaat.

We blijven onze vraag herhalen. Deze uitbreiding zou betekenen dat meer verhuurders worden gestimuleerd om hun pand te verhuren via een sociale verhuurder. De federale overheid zou hierdoor het belang van een huurmarkt en in het bijzonder de huisvesting van minder begoeden onderschrijven.

Meer info over fiscaliteit

U kan terecht bij de infolijn financiën
FOD Financiën, 02 572 57 57
(elke werkdag van 8u tot 17 u, gewoon tarief)
Brochure ‘wegwijs in de fiscaliteit van uw woning', downloaden op http://minfin.fgov.be

Zowel een bewoner, een huurder als een verhuurder komt in aanmerking voor de VAP of Verbeterings- en Aanpassingspremie. In wat hier volgt behandelen we enkel de mogelijkheden voor de eigenaar-verhuurders.

Als u als eigenaar-verhuurder aan de huurwoning werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren door het SVK, hebt u mogelijks recht op de verbeteringspremie. U dient hiervoor te voldoen aan een aantal voorwaarden, onder meer wat betreft uw inkomen en wat betreft de woning. We geven u in ’t kort meer informatie over die voorwaarden. Een meer uitgebreide tekst vindt u in bijlage.

Uw inkomen

Onder inkomen wordt verstaan het gezamenlijk belastbaar inkomen van drie jaar geleden. Als u bijvoorbeeld uw aanvraag doet in 2006, dan wordt uw inkomen van 2003 (aanslagjaar 2004) in aanmerking genomen.
Uw inkomen mag niet hoger zijn dan 50.000 euro.

De woning

Het 'niet-geïndexeerde' kadastraal inkomen (KI) van de woning is kleiner dan of gelijk aan 1.200 euro. U komt slechts in aanmerking als voor de premiewoning een huurovereenkomst van ten minste 9 jaar werd afgesloten met een door het Vlaams gewest erkend SVK.

De verbeteringspremie

In de bijlage vindt u de volledige lijst van werkzaamheden waarvoor u de verbeteringspremie kunt aanvragen.
Voor elk werk is er een vast premiebedrag voorzien.

Bovendien moet uw woning op de dag van de premieaanvraag minstens 20 jaar oud zijn.

Zie ook ‘checklist verbeteringspremie’ 

De verbeteringspremie voor een te kleine woning

Als de woning te klein is voor het gezin dat de woning betrekt of zal betrekken, kan u een verbeteringspremie aanvragen om ze te verbouwen. Hiervoor komen enkel de verbouwingen aan de woonkamer, de keuken en de slaapkamer(s) in aanmerking.

Deze verbeteringspremie bedraagt 50 % van het bedrag van de voorgelegde facturen. De premie bedraagt maximaal 1.250 euro en minimaal 600 euro.

Zie ook ‘checklist uitbreidingswerken’ 

Wanneer en hoe kan u de premie aanvragen?

U kan de premie aanvragen zodra de werkzaamheden voltooid zijn. De facturen mogen nog geen jaar oud zijn.

De erkende SVK's hebben hiervoor de nodige documenten.

Meerdere aanvragen zijn mogelijk

Voor elke huurovereenkomst kan ten hoogste drie aanvragen worden ingediend. Daarenboven mogen tijdens de laatste twee jaar van de huurtermijn geen aanvragen meer worden ingediend.

U mag wel geen twee aanvragen indienen voor hetzelfde bouwonderdeel.

Meer informatie

Meer informatie vindt u de uitgebreide tekst. 

Een nieuwe renovatiepremie

Vlaams minister van Wonen wil het renovatiebeleid meer slagkracht geven door naast de VAP een substantiële renovatiepremie te zetten. Deze premie beoogt een verbetering van de bouwfysische toestand van de woning.
Vanaf 26 maart 2006 kan deze nieuwe premie worden aangevraagd. De renovatiepremie dient voor structurele of bouwfysische werken die de toestand van de woning fundamenteel kunnen verbeteren. Hierdoor verschilt ze van de reeds bestaande tegemoetkoming voor verbeterings- en aanpassingswerken. De premie moet de grondige renovatie en de algemene opwaardering van een woning aanmoedigen. Het subsidiebedrag voor SVK-verhuurders wordt berekend op 30% van de totale kostprijs, exclusief btw, met een maximum van 10.000 euro.
We geven u een aantal krijtlijnen:

• De uitgevoerde werken moeten minstens voor een kost van 10.000 euro staan;
• De hoogte van de premie wordt vastgesteld op maximum 30% van de investeringskost (exclusief BTW), met een maximumpremie van 10.000 euro;
• Er zijn evenwel plafondbedragen vastgelegd per soort werk, deze vind je hier;
• Het handelt over een woning van minstens 25 jaar oud. Met een woning wordt bedoeld een onroerend goed dat hoofdzakelijk bestemd is voor huisvesting van een gezin (de omvorming van bijvoorbeeld een fabriekspand komt niet in aanmerking);
• Zowel werken uitgevoerd door een geregistreerde aannemer als facturen van bouwmaterialen kunnen worden ingebracht;
• Voor de premieaanvraag moeten de facturen van uitgevoerde werken / bouwmaterialen worden ingediend.

Ook voor SVK-verhuurders

De renovatiepremie is een premie voor particulieren, vooral voor eigenaar-bewoners. De minister heeft deze premie echter ook open gesteld voor verhuurders, op voorwaarde dat ze hun huurwoning voor 9 jaar verhuren aan een door het Vlaamse Gewest erkend SVK. Voor de eigenaar-verhuurders vervalt de inkomensvoorwaarde.

Meer info

Voor meer informatie kan u terecht:
- op de website bouwen en wonen,
- bij een erkend SVK

U kan hier volgende documenten downloaden:
- het ministerieel besluit, met daarin onder meer een opsomming van de aanvaardbare werken.

Op voorstel van Vlaams minister van Energie Hilde Crevits en van Vlaams minister van Wonen Marino Keulen, keurde de Vlaamse Regering op 5 december 2008  een premieregeling voor de uitvoering van energiebesparende investeringen in woningen verhuurd door erkende sociale verhuurkantoren (SVK’s) goed. Hiervoor voorziet Vlaams minister Crevits voor 4 jaar in totaal 10 miljoen euro uit het Energiefonds. Op 31/03/2009 werd het ministerieel besluit dat de detailvoorwaarden bepaalt, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Vanaf die datum kan de premieregeling dus officieel van start gaan.

De regeling houdt in dat erkende SVK’s een subsidie kunnen aanvragen voor 100% van de door hen gemaakte kosten voor drie energiebesparende investeringen: dakisolatie, het vervangen van enkel of dubbel glas en ramen door hoogrendementsglas en -ramen en het vervangen van één of meer verwarmingstoestellen door een condensatieketel. In ruil daarvoor moet de eigenaar van de woning zich engageren om de huurprijs niet te verhogen tengevolge de uitvoering van de gefinancierde werken én gedurende 9 jaar vanaf de oplevering van de werken het huurcontract met het SVK verder te zetten. Het SVK moet zich ertoe verbinden om tengevolge van de uitvoering van de werken de huurprijs voor de bewoner gedurende dezelfde periode van 9 jaar niet te verhogen.

Voorafgaandelijk aan de premie-aanvraag wordt de woning gescreend door Wonen-Vlaanderen. Enkel woningen die voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode komen in aanmerking voor de premie. Als Wonen-Vlaanderen werken aanduidt die noodzakelijk zijn om aan de kwaliteitsnormen te voldoen, zal het SVK of de eigenaar die ook moeten (laten) uitvoeren.  

Concreet worden volgende werken voor 100% terug betaald (mits naleving van de voorwaarden):

Dakisolatie:

• Wordt betaald:

  • voor schuin dak: plaatsing en materiaal onderdak, isolatie, eventueel kepers verdiepen en damprem/luchtdichting
  • voor plat dak: afbraak binnenafwerking, isolatie, damprem/luchtdichting, indien nodig verhogen opstanden

• Wordt niet betaald:

  • voor schuin dak: afbraak oude dakbedekking, nieuwe materialen dak (pannen, panlatten, tengellatten) en binnenafwerking
  • voor plat dak: nieuwe dakbedekking

Condensatieketel:

• Wordt betaald:
  • verwijdering oude ketel, nieuwe condensatieketel, thermostaat, buitenvoeler, bijkomend expansievat, aansluitingen aan leidingen, schouw
• Wordt niet betaald:
  • radiatoren, convectoren, leidingsstelsel verwarming, (nieuwe) toevoer gasleiding, thermostatische kranen

Hoogrendementsglas:

• Wordt wel betaald:
  • glas, schrijnwerk ramen (ook schuifraam en/of terrasdeur) in pvc, hout of aluminium, afkitten ramen (binnen en buiten) en ventillatieroosters
• Wordt niet betaald:
  • voordeur, achterdeur, vensterbanken, aanwerking ramen, rolluiken, vliegenramen

Sommige provincies stellen een premie of renteloze lening ter beschikking. Deze tegemoetkoming wordt aangevraagd en toegekend aan het SVK. Met deze middelen kan het SVK een deel van de werken financieren.
Natuurlijk heeft zeker de eigenaar van het pand baat bij een gesaneerde woning.

Provincie Vlaams Brabant

Het provinciebestuur van Vlaams-Brabant stelt een renteloze lening ter beschikking, te gebruiken voor de financiering van saneringswerken. Het leningsbedrag moet voor 40% gebruikt worden voor energiebesparende maatregelen.
Het SVK kan de lening terugbetalen tijdens de contractperiode van het pand met de eigenaar-verhuurder.

Provincie West-Vlaanderen

Het provinciebestuur van West-Vlaanderen heeft een subsidiebesluit, waardoor de erkende SVK’s beroep kunnen doen op een renovatiesubsidie. Hierbij hecht het provinciebestuur veel belang aan een combinatie van de werken met projecten van sociale economie.

Lokale tegemoetkomingen

Uitzonderlijk stellen ook lokale besturen (gemeenten, OCMW’s) een premie ter beschikking voor het SVK of voor de eigenaar die verhuurt aan een SVK.

Meer informatie

Voor meer informatie verwijzen w u naar de door het Vlaamse Gewest erkende SVK’s. De contactgegevens en de werkingsgebieden vindt u elders op deze website.